Comment emprunter via une SCI ? Nos conseils

En 2024, la Société Civile Immobilière (SCI) reste une structure juridique des plus appréciées pour réaliser des investissements immobiliers. Que ce soit pour acquérir un bien locatif dans le but de percevoir des revenus complémentaires ou pour se constituer un patrimoine à transmettre, la SCI offre un cadre sécurisé et avantageux. Cependant, peu de particuliers disposent des liquidités suffisantes pour acheter un bien immobilier comptant. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs recourent à l’emprunt pour financer leur acquisition au sein de leur SCI.

Dans cet article, je vais vous exposer dans les moindres détails les arcanes de l’emprunt immobilier pour une SCI. Je vous dévoilerai tous les avantages que cela peut vous procurer et les écueils à éviter absolument. Nous aborderons aussi tous les aspects techniques et financiers liés à ce projet d’envergure. Tout sera passé en revue avec la plus grande minutie afin que vous disposiez des clefs pour mener à bien votre emprunt immobilier en SCI sereinement.

Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi emprunter en son sein ?

Avant d’explorer plus en détail les modalités pour emprunter via une SCI, il convient de revenir brièvement sur les fondamentaux de cette structure juridique. Une SCI est une société civile constituée d’au moins deux associés. Son objet est la gestion d’un patrimoine immobilier, que ce soit dans un but locatif ou patrimonial. La création d’une SCI permet de bénéficier d’un cadre juridique sécurisé, doté d’une personnalité morale distincte de ses associés.

Les associés d’une SCI sont considérés comme des indivisaires solidaires et indéfinis face aux dettes de la société. Cela signifie que les créanciers peuvent se retourner contre leur patrimoine personnel en cas de défaut de paiement. Il est donc essentiel de bien mesurer les risques avant de s’engager dans ce type de montage. En contrepartie, la responsabilité des associés est proportionnelle à leurs apports dans la société.

Une fois ces bases posées, je me dois de vous expliquer les avantages majeurs à emprunter au sein d’une SCI plutôt qu’en votre nom propre. Car si vous réfléchissez à la création d’une SCI, c’est que vous souhaitez profiter de ses nombreux atouts :

• Mutualiser les capacités d’emprunt : la capacité d’emprunt d’une SCI correspond à la somme des capacités d’emprunt de chacun de ses associés. C’est un véritable bonus qui peut vous permettre d’emprunter beaucoup plus que si vous agissiez en votre nom propre.
• Bénéficier d’un effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers de la SCI. Cela vous permettra d’optimiser votre imposition.
• Faciliter la transmission du patrimoine : une SCI est un excellent outil pour organiser la transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers dans les meilleures conditions fiscales.
• Protéger les associés en cas de défaillance : la responsabilité des associés est proportionnelle à leurs apports, contrairement à une Société en Nom Collectif (SNC) où elle est illimitée.

À la lumière de ces importants avantages, on comprend mieux l’intérêt de nombreux investisseurs à emprunter au sein de leur SCI. Mais attention, tous ces bénéfices ne doivent pas occulter les contraintes et responsabilités inhérentes à ce type de montage. C’est la raison pour laquelle il est primordial de bien se préparer en amont et de suivre à la lettre les conseils que je vais vous prodiguer.

Le financement d’une SCI : les différentes options possibles

Pour acquérir un bien immobilier au sein de votre SCI, plusieurs options s’offrent à vous concernant le financement du projet. Libre à vous de choisir celle qui vous conviendra le mieux en fonction de votre situation personnelle et des caractéristiques de votre opération.

Apports personnels et en numéraire

La solution la plus simple et la plus directe consiste à apporter les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier en numéraire au capital de la SCI. Pour ce faire, chaque associé doit puiser dans ses économies personnelles et effectuer un virement correspondant à la quote-part à laquelle il souhaite souscrire.

Si cette option présente l’avantage d’être relativement simple à mettre en œuvre, elle demande néanmoins de disposer d’un capital conséquent. Or, rares sont les particuliers à pouvoir se prévaloir de telles liquidités. C’est pour cette raison que de nombreux investisseurs se tournent vers d’autres possibilités de financement.

Apports en nature

Une autre option consiste à apporter un bien immobilier existant en nature au capital de la SCI. Cette solution est idéale si vous disposez déjà d’un patrimoine immobilier important. Elle permet alors de regrouper la propriété de vos biens au sein d’une structure unique pour en simplifier la gestion.

Attention cependant, l’apport en nature nécessite une estimation précise de la valeur du bien immobilier par le biais d’une expertise immobilière. De plus, si vous détenez déjà le bien immobilier depuis plusieurs années, il est possible qu’une plus-value latente soit imposable au moment de l’apport.

Financement par emprunt

Enfin, la dernière possibilité et certainement la plus populaire reste le recours à l’emprunt bancaire. Que ce soit en votre nom propre ou au nom de la SCI, l’emprunt immobilier est souvent incontournable pour mener à bien un projet d’acquisition au sein d’une SCI. C’est sur cette option que je vais m’attarder plus longuement dans la suite de mon propos.

L’emprunt personnel des associés au profit de la SCI

La première formule pour emprunter dans le cadre d’un investissement immobilier en SCI consiste à réaliser un emprunt personnel en votre nom propre. Une fois le crédit accordé par la banque, le montant emprunté sera soit versé au capital de la SCI en numéraire, soit placé sur un compte courant d’associé. La SCI disposera alors des liquidités suffisantes pour acquérir son bien immobilier.

Fonctionnement et avantages d’un emprunt personnel

Le fonctionnement de l’emprunt personnel reste très classique pour la banque prêteuse. Pour monter le dossier de financement, l’associé devra fournir les pièces justificatives habituelles : situation financière, revenus, apport personnel éventuel, etc. La banque étudiera ensuite sa capacité d’emprunt et déterminera le montant maximum qu’elle sera prête à lui accorder.

La principale différence avec un emprunt classique réside dans le fait que le bien immobilier acheté fera partie du patrimoine de la SCI et non de votre patrimoine personnel. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est préférable de bien communiquer dès le départ sur la destination finale du crédit sollicité.

Une fois l’emprunt accordé, les fonds seront dans un premier temps versés sur le compte personnel de l’associé qui les transférera ensuite sur le compte de la SCI. Cette dernière pourra alors procéder à l’acquisition du bien immobilier visé avec les capitaux constitués par les apports de chacun des associés.

L’avantage principal de cette option est qu’elle vous permet de conserver l’entière maîtrise de votre emprunt. Vous êtes le seul décisionnaire concernant le montant du crédit, la durée de remboursement ou le choix de l’assurance emprunteur. Vous gérez l’emprunt de A à Z tout en faisant profiter la SCI des liquidités ainsi constituées.

Autre intérêt non négligeable, dans le cas où la SCI n’aurait pas vocation à générer des revenus locatifs, chaque associé pourra parfaitement assurer le remboursement de son emprunt personnel avec ses propres revenus. Il n’y a donc aucune interférence entre la gestion financière de la SCI et celle du crédit immobilier.

L’apport en compte courant d’associé

Plutôt que de verser les fonds empruntés directement au capital de la SCI, vous pouvez aussi choisir la solution de l’apport en compte courant d’associé. En substance, cela revient à prêter l’argent emprunté à la SCI de manière temporaire. La société dispose ainsi d’une avance de trésorerie pour mener à bien son projet immobilier.

Le grand intérêt du compte courant d’associé est qu’il peut donner lieu à rémunération, contrairement à un simple apport en numéraire. Les statuts de la SCI précisent généralement le taux d’intérêt auquel le solde créditeur est rémunéré. Il peut s’agir d’un taux fixe ou d’un taux révisable périodiquement.

Autre avantage de poids : un associé peut demander le remboursement de son compte courant d’associé à tout moment, dès lors que cette opération ne risque pas de mettre en péril la santé financière de la SCI. C’est un gage supplémentaire de souplesse et de liberté pour l’associé.

Cependant, la contrepartie est que les intérêts issus de la rémunération du compte courant d’associé sont imposables. Cette rémunération est en effet considérée comme un revenu de créance à part entière. Je vous conseille donc de bien peser le pour et le contre avant de recourir à ce montage juridique un peu plus complexe.

L’emprunt contracté par la SCI

L’autre possibilité pour financer l’acquisition d’un bien immobilier consiste à ce que la SCI contracte elle-même un emprunt bancaire. Dans ce cas de figure, c’est la SCI qui devient l’unique emprunteur et le débiteur du crédit immobilier. Ce choix de montage présente des avantages indéniables, mais aussi quelques contraintes qu’il convient de bien appréhender.

Démarches et fonctionnement

Pour obtenir un emprunt au nom de la SCI, c’est son gérant qui sera chargé de monter le dossier de financement auprès des établissements bancaires. Il jouera en quelque sorte le rôle d’intermédiaire entre la SCI et la banque tout au long de l’instruction du dossier de prêt.

Le gérant devra dans un premier temps rassembler tous les éléments nécessaires à la constitution du dossier de prêt. Cela inclut les pièces relatives à la situation financière de la SCI (apports, comptes annuels, etc.) mais aussi les éléments permettant d’évaluer la capacité de remboursement de la société (nature du bien immobilier visé, potentiel locatif, etc.)

Il devra également fournir les informations afférentes à la situation patrimoniale et financière de chacun des associés. En effet, en cas de défaut de paiement de la SCI, les créanciers pourront se retourner contre les associés au prorata de leurs parts dans le capital. D’où l’importance pour la banque d’analyser la solidité des associés dans le cadre de l’instruction du dossier de prêt.

Une fois le dossier complet et validé, le contrat de prêt pourra être signé au nom de la SCI par son gérant régulièrement habilité. C’est alors sur le compte bancaire de la SCI que les fonds du prêt immobilier seront débloqués, permettant ainsi de finaliser l’acquisition du bien tant convoité.

Les avantages de l’emprunt au nom de la SCI

Le principal avantage de ce montage réside dans le fait d’exploiter pleinement l’effet de levier induit par l’addition des capacités d’emprunt respectives de chacun des associés. Ainsi, le montant total du crédit accordé par la banque sera sensiblement plus élevé que la somme des emprunts personnels que les associés auraient pu contracter séparément.

Autre bénéfice non négligeable, dans le cadre d’un investissement locatif au sein de la SCI, vous pourrez immédiatement déduire fiscalement les intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés par la location du bien immobilier. C’est une optimisation fiscale de poids qu’il ne faut pas négliger quand on investit dans la pierre.

Grâce à cette déduction, vos loyers nets d’impôts seront plus élevés et vous permettront de rembourser plus facilement l’emprunt contracté par la SCI. C’est en quelque sorte un cercle vertueux qui dynamise la rentabilité globale de votre investissement.

Dernier point positif à souligner : le fait d’emprunter au nom de la SCI vous permettra de diminuer la valeur fiscale des parts sociales détenues par les différents associés. Il sera en effet possible de déduire une partie de la dette de la valeur de l’actif immobilier acquis par la société. Une astuce patrimoniale à ne pas négliger au moment de la transmission de votre patrimoine à vos héritiers.

Les inconvénients d’un emprunt contracté par la SCI

Malgré ces nombreux avantages, l’emprunt au nom de la SCI comporte aussi quelques inconvénients dont il faut avoir conscience. Le premier est lié aux règles de gouvernance de la société elle-même. En effet, pour s’endetter, la SCI aura besoin de l’accord unanime de tous les associés.

Il peut donc être plus compliqué d’obtenir cet accord unanime à mesure que le nombre d’associés augmente. Avec une SCI de 10 associés par exemple, il suffira qu’un seul refuse de donner son feu vert pour bloquer l’opération dans son ensemble. Un paramètre à ne pas sous-estimer quand on a pour projet de réunir un large cercle.